Obligations des proprietaires

Propriétaires, syndics, administrateurs de biens : vos obligations du point de vue technique

Bat & Co conseille les propriétaires, syndics administrateurs de biens sur les dispositions à prendre en matière de gestion de patrimoine construit du point de technique et légal.

La réglementation ayant considérablement évolué et s'étant renforcée ces dernières années, chacun doit prendre conscience de ses obligations :

les diagnostics techniques Plomb et Amiante :

• Ils sont OBLIGATOIRES avant travaux
• Ils sont OBLIGATOIRES dans le cadre d'une vente
• Ils sont OBLIGATOIRES dans tous les cas à partir d'Août 2008

De manière générale, Ils sont recommandés pour la bonne connaissance de l'immeuble, et spécialement si des zones vétustes ont été identifiées en parties communes, qui pourraient mettre en danger la santé des occupants.
On entend par diagnostic plomb, l'analyse des peintures anciennes, et l'identification éventuelle de plomb dans la composition de celles-ci.

Les travaux prévus par une copropriété ne peuvent être engagés avant l'obtention des résultats de ces diagnostics.

Dans le cas ou un diagnostic plomb se révèle positif, des protocoles doivent être mis en place afin de mettre en sécurité les zones contenant du plomb, ou d'éradiquer définitivement le plomb des peintures.

Cette mise en sécurité est sensée préserver les occupants de tout contact avec le plomb lors de leurs circulations dans les parties communes, et de préserver les ouvriers de tout contact avec le plomb lors de travaux sur ces zones.

La législation est renforcée dans le cas où la population d'un immeuble comporte des enfants.

Les protocoles de confinement ou d'éradication du plomb sont clairement définis dans les documents de l'INRS, dont la réglementation est issue du code du Travail. Le Ministère de l'Emploi et de la Solidarité et la DRASS d'Ile de France publient des fiches pratiques à la disposition de tous.

Bat & Co est pleinement qualifiée pour répondre à toutes les problématiques de travaux incluant la présence de plomb ou d'amiante, afin d'assurer à ses ouvriers et à ses clients des conditions d'intervention respectueuses des règles techniques et sanitaires.

---

les canalisations d'eau en plomb :

Le plomb a été largement utilisé pour la fabrication des canalisations d'eau potable de petit diamètre, jusque dans les années 1950 pour les réseaux intérieurs de distribution d'eau, et parfois jusque dans les années 1990 pour les branchements publics. Le décret du 5 avril 1995 a interdit l'emploi de brasures (soudures) contenant du plomb. Enfin, l'arrêté du 29 mai 1997 modifié fixe la liste des métaux, alliages et revêtements métalliques autorisés pour la fabrication des équipements en contact avec l'eau potable. Il fixe notamment des teneurs maximales en plomb pour certains alliages.

Dans le but de diminuer l'absorption de plomb par l'eau du robinet et plus particulièrement pour les personnes les plus sensibles (bébés et femmes enceintes), le décret N°2002-1220 du 20 décembre 2001 abaisse la valeur limite de plomb dans l'eau : de 50μg/l actuellement, le seuil devra à 25μg/l fin 2003, puis à 10μg/l fin 2013.

Ainsi d'ici 2013, il faudra veiller à éviter tout contact entre l'eau et le plomb des canalisations par tout moyen approprié (aujourd'hui seul le remplacement intégral permet de répondre à cette obligation). La responsabilité repose sur les distributeurs d'eau pour les canalisations et branchements du domaine public, et sur les propriétaires pour les canalisations du domaine privé. Les canalisations d'eaux usées ne sont pas concernées.

Que peut-on faire en attendant 2013 ?
Remplacer intégralement le réseau plomb... ou :

• chaque matin ou après une absence de quelques heures, il est recommandé de faire couler l'eau quelques minutes
• si vous êtes syndic, vous êtes invités à diagnostiquer l'existence éventuelle de canalisations d'eau potable en plomb et raccords en plomb dans les parties communes
• vous ne pouvez remplacer les colonnes montantes par des canalisations en cuivre qu'à la seule condition qu'aucun branchement privé ne comporte du plomb (risque de « pile » dangereux pour la santé). Si vous ne pouvez pas le garantir, préférez des matériaux organiques comme le PVC, le polyéthylène...

---

La séparation des évacuations :

Le réseau d'évacuation des eaux usées d'un immeuble ou d'une maison est composé de 3 éléments qui en aucun cas ne doivent être mélangés.

• les eaux usées EU (ou eaux ménagères)
• les eaux vannes EV (ou eaux de chasse)
• les eaux pluviales EP

Ces eaux usées sont récupérées dans le collecteur principal démarrant dans les caves de l'immeuble, et se raccordant dans le radier au réseau d'assainissement communal.
Les eaux usées, en fonction de leur nature, font l'objet de traitements chimiques et physiques différents. C'est pourquoi, les eaux vannes ne doivent pas être mélangées aux eaux de pluie.

Le réseau d'assainissement communal fait l'objet de rénovations dans le but de séparer au mieux les eaux usées de diverses natures, mais ce n'est pas le cas partout.
Par contre, à moyen terme, tous les réseaux d'assainissement communaux partageront leurs eaux, et bientôt, les communes imposeront aux propriétaires d'en faire de même chez eux.

C'est pourquoi, Bat & Co recommande que des dispositions conformes soient prises par les propriétaires ou leurs représentants lorsque des travaux sont prévus sur les réseaux d'évacuation, afin de devancer intelligemment la législation à venir en matière de traitement des eaux usées.

Dans toute modification sur ce réseau, les cahiers des charges travaux imposent en cas de réfection complète du réseau, de séparer les 3 flux au moins jusqu'au collecteur, afin que lors de la mise aux normes de l'assainissement communal, le cycle des eaux de refus soit conforme sur tout son trajet.

Bat & Co recommande dans tous les cas, que les eaux de pluie soient récupérées et traitées.

---

L'éclairage commandé par détecteur de présence

Bat & Co recommande vivement l'utilisation de détecteurs de présence commandant l'éclairage des parties communes. Il a été constaté que ce dispositif remplaçait très efficacement les minuteries dans les cages d'escalier et les halls d'immeuble, générant des économies d'énergie importantes.
La mise en œuvre de ces équipements est désormais courante et s'inscrit parfaitement dans une démarche HQE.

---

Les peintures

Bat & Co sensibilise les propriétaires à la nécessité d'imposer aux entreprises de se plier à la réglementation en matière d'utilisation de peintures sans solvant, ou solvants en phase aqueuse ( ).
Néanmoins, il n'est plus concevable aujourd'hui d'autoriser une entreprise à utiliser des peintures avec solvants lors des réfections de cages d'escalier ou tous travaux de peintures intérieurs.
D'ici janvier 2010, en plus d'avoir proscrit tous les produits à solvants, la réglementation aura également renforcé sa politique concernant la nature des autres composants d'une peinture: liants et pigments. Ceux-ci feront donc également l'objet d'une réglementation renforcée.
Pour les traitements extérieurs, la réglementation portant essentiellement sur la réduction d'émission des COV, aucune obligation n'a été mise en place et tous les produits avec solvants sont encore utilisables. Cependant, il existe des produits bios pour extérieurs que nous préconisons fortement.

Il est donc primordial d'avancer auprès des conseils syndicaux les arguments suivants :

• au minimum, proscrire les peintures glycéro en intérieur et les remplacer par des peintures aux normes européennes 2007, soit peintures acryliques à faible taux d'émission de COV.
Cette disposition sert à protéger les occupants des émissions nocives, ainsi que les ouvriers qui travaillent avec ces produits.
• contrôler les chantiers de peinture et proposer aux entreprises des solutions pour évacuer leurs déchets (enduits anciens, papiers peints dégradés, fonds de pots, brosses usées, etc..)